不動産投資を始めるために、色々情報を集めています。ところが、情報を集めれば集めるほど「本当に不動産投資って大丈夫？」って思うようになってきました。
今後の日本の不動産市場の行方を想像すると、東京で勝負したほうが良い気がしてきました。
※本記事の内容は個人的な意見です。投資には必ずリスクが存在しますので、参考にされる場合は十分にご注意ください。
地方の賃貸市場は終わってる
最近、売りに出されている近所の物件を、見物して回っています。宝探しをする感じで楽しいです。しかし、物件を見ると、暗い気持ちになります。管理が行き届いていない物件、目立つ空室。その物件だけなら良いのですが、周りの物件も同じようなものです。
静岡県はホンダ、スズキ、ヤマハの創業地で、工場がたくさんあります。このデフレと不況で、海外向けの製品は海外工場にシフトしてしまい、期間従業員がごっそり減っているのです。私が通勤で利用していていつも大渋滞していた橋は、最近は渋滞しません。地域の働く人が明らかに減っているのです。
低金利には思わぬ落とし穴が待っているのです。それは、低金利が続くと「空室」も増える、というまぎれもない事実があるからです。
先日読んだ「デフレの正体」によれば、生産年齢人口（15-64歳）はドンドン減っています。お金を使う人が減り続ければ、デフレは止まらず、景気はよくなりません。低金利が続くと、賃貸住宅に住むよりも、ローンをして持ち家を買ったほうが安くなってしまいます。また、地主さんも低金利を活用して、自分の土地に新築の賃貸マンションを建てるようになります。
take no ko / jmettraux
賃貸物件に住む人は減り、賃貸物件を雨後の竹の子のように次々と建築される……。これが今の日本の賃貸市場の現状です。市場が完全に飽和しているのです。
当初は、土地付きのアパート一棟の購入を目指そうと思っていました。多少集客が悪くて、回収に時間がかかっても、最終的には土地が残るからです。しかし、人口が減れば、土地の資産価値は確実に下がります。散々苦労してローンを払い終わって土地だけが残っても、二束三文にしかならなかった・・・。ってことにならないとも限りません。
人口の波を読む
国立社会保障・人口問題研究所（グラフはデフレの正体より）によ れば、1995年には生産年齢人口が8,716万人だったのに対して、40年後には4,930万人まで減ってしまいます。44%減です。土地の利用価値が単純計算だと半分くらいになってしまうということです。これはあくまで平均で、地方の田舎は利用価値がもっと下がるはずです。前述した「二束三文」という表現はちょっと表現がきついかなと思いましたが、間違いではないかもしれません。
賃貸市場は縮小するものの、なくなるわけではありません。規模を追わず、高利回りを追わず、確かな賃貸市場を見極めることが求められているのです。
不動産投資で失敗しないポイントは、日本の中で人口が減りにくいエリアで投資しなければならないということ。世帯人口に加え、さらに外国人の留学生や就労者が増え続けるエリアに絞ることです。なかでも、地方からの転入者や外国人がダントツに増えている東京都区部で投資をすることで、安定した家賃収入が得られるのです。
本書では、人口が減っても利用価値が下がらない、東京都心での中古ワンルーム投資を勧めています。東京都は単身世帯数が2020年までは増えていくと推測されています。一人暮らしの老人の利用も見込めますので、ワンルームマンションは利用価値が今後も高止まるだろうということは、素人の私でも想像できます。なんといっても、不動産投資最大のリスクである、空室リスクが低いのが魅力です。
規制強化の影響によって今後、都心での新築ワンルームマンションの供給数が減少することは避けられません。しかし、供給数は減っても、都内の好立地の物件に対する賃貸需要は衰えることがないので、限られた数の既存のワンルームマンションに入居希望者が集中することになります。
実は、ワンルーム投資の追い風が吹いています。東京23区内では、「ワンルームマンション開発規制条例」が制定されはじめています。要するに、ワンルームだけのマンションは今後立てられず、ファミリータイプの部屋もミックスしなければならなくなったのです。ワンルームマンションは一人世帯なので、地域とのコミュニケーションが薄く、生活態度も乱れがちなため、バランスを取るために規制が入ったとのことです。需要は増え続けるのに、供給が滞りやすい状況になっているのです。
マンション / psycho.mato
3戸持つ意味とは？
都心のワンルームならば、少なくとも5万円以上、6-9万円の家賃収入が得られます。3部屋あれば、月に20万円程度の収入が得られます。
私は、不動産投資で暮らすことは考えていません。目的は、資産分散と家計の補助、そして老後の生活補助です。バブル期の物件（築20年）でも、あと40年は持ちますので、私が今38歳ですから、最大78歳くらいまで、築浅物件（築5年）なら、93歳まで、毎月20万円の家賃収入を得ることができます。十分すぎる金額です。本書の提案は、私の目的にはピッタリだと思いました。
ローンがない物件を2戸保有していれば、3戸目の物件を全額ローンで購入しても、金利の変動がなければ、あなたは1円も使わずに、6年2ヶ月後には、ローンのないマンションが3つに増えるのです。ローンが無くなるのですから、すべてあなたの資産になります。
3戸持つといっても、私の場合は現金で購入するのは1戸目だけです。おそらく1000万円前後となります。不動産投資としては小額です。一戸目をローンで買っても良いと思います。
2戸目はローンを組んで、1戸目の家賃も返済に充てて、できるだけ早く返済を終わらせます。そして、3戸目も、1戸目、2戸目の家賃収入を返済に回せば、6年ぐらいで返せます。上手く回れば、最初の投資だけで丸々3戸が手に入ります。空室が少なくて上手く回ればの話ですが^^
長年家賃を生む物件の探し方
不動産総合情報サイト「at home web」にが単身者に行ったアンケート結果によれば、部屋を選ぶ基準は「家賃」「交通アクセス」「部屋の広さ」「設備」の順です。
我が家が先日引越しをしたときに重視したのも「家賃」と「場所」でした。みんな考えることは同じなんですね。物件については、「自分が住みたいと思うか？」という尺度で見ていけば、特に問題ないと思います。
果たして50年後まで収益を生めるのか？という疑問が残ってしまうのですが、都心では立地さえよければ、建物の築年数はあまり関係ないそうです。とにかく立地だけは妥協しないで、じっくり待つことが重要です。
【追記】
・火災・地震のリスクは保険で回避できます。経費で落とせます
・不動産投資で避けられないリスクは、「自殺」「殺人」「空室」です。これらだけは、どうしようもありません。とはいっても、入居審査や、客付けの営業の自助努力で、リスクを減らすことは可能です。
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